Immobilien-Bewertung
Immobilien-Bewertung beginnt mit einer seriösen Beratung
Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist immer mit vielen Fragen verbunden. Wie hoch sind die gängigen Marktpreise? Lassen sich Ihre persönlichen Vorstellungen realisieren? Wo liegen die Chancen und Risiken? Hier kommt die Immobilien-Bewertung ins Spiel.
Um das beste Preis-Leistungs-Verhältnis zu erzielen, ist es wichtig, den Immobilienmarkt zu kennen und laufend zu beobachten. Wir machen genau das seit über 20 Jahren.
Wenn Sie sich also entschließen eine Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen, zahlt sich ein seriöses Gutachten immer aus. Ein solches Gutachten sichert Ihnen eine neutrale Bewertung. Denn ist der Preis zu niedrig, verschenken Sie bares Geld. Ist er hingegen zu hoch, werden Sie keinen Käufer für Ihr Objekt finden.
Wofür werden Immobilien-Bewertungen benötigt?
Bei einer Immobilien-Bewertung wird der objektive Wert der Immobilie festgesetzt. Immobilien-Bewertungen werden daher meist im Rahmen von Gerichtsverfahren oder als Privatgutachten benötigt:
Immobilien-Bewertungen bei Gerichtsverfahren
- Erbe und Verlassenschaften
- Scheidungsverfahren
- Exekutionsverfahren
- Pflegschaftsverfahren
- Konkursverfahren
- Insolvenzverfahren
Immobilien-Bewertungen für
Privatgutachten
- An- und Verkauf einer Immobilie
- Realteilung bzw. Aufteilung bei Schenkung oder Vererbung
- Wertermittlung zu Beteiligungszwecken im Rahmen von Finanzierungen
- Bemessungsgrundlage für steuerliche Abgaben bei Schenkungen
- Gutachten für steuerliche Zwecke zur Vorlage beim Finanzamt
Begriffe und deren Definition
Verkehrswert
Gemäß § 2 des Liegenschaftsbewertungsgesetzes entspricht der Verkehrswert jenem Betrag, der bei einer Veräußerung der Liegenschaft im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann. Ideelle Wertzumessungen, besondere Vorlieben einzelner Personen und dergleichen bleiben bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Betracht. Die international gebräuchliche Bezeichnung für den Verkehrswert lautet „Marktwert“.
Marktwert
Laut TEGoVA (The European Group of Valuers‘ Associations) wird als Marktwert der geschätzte Preis definiert, zu dem eine Immobilie in einem intakten Markt zum Bewertungsstichtag nach angemessenem Vermarktungszeitraum im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte. Verkäufer und Käufer handeln dabei mit Sachkenntnis, Umsicht und freiwillig.
Kaufpreis
Der Kaufpreis ist zwischen den Preisvorstellungen des Verkäufers und des Käufers angesiedelt und jeweils subjektiv. Während der Käufer versuchen wird, einen möglichst niedrigen Preis zu bezahlen, ist der Verkäufer bestrebt, den maximalen Preis zu erzielen. Der Kaufpreis muss sich nicht mit dem Verkehrswert einer Liegenschaft decken, da dieser auch von der Kaufkraft und dem Geldwert zum Zeitpunkt der Transaktion abhängig ist.
Einheitswert
Der Einheitswert wird vom zuständigen Finanzamt ermittelt. Er liegt meist deutlich unter dem Verkehrswert. Der Einheitswert bildet die Basis für diverse Bemessungsgrundlagen, z.B. für die Berechnung der Grunderwerbsteuer, der Grundsteuer sowie der Bodenwertabgabe.
Wie funktioniert eine Immobilien-Bewertung?
Soll der Marktwert einer Immobilie oder Liegenschaft ermittelt werden, kommen häufig die folgenden derzeit wissenschaftlich allgemein anerkannten Wertermittlungsmethoden zur Anwendung:
- Vergleichswertverfahren
- Ertragswertverfahren
- Sachwertverfahren
Es ist jedoch auch möglich, andere, dem Stand der Wissenschaft entsprechende Wertermittlungsverfahren heranzuziehen. Aus dem Ergebnis des gewählten Verfahrens wird anschließend der Verkehrswert unter Berücksichtigung der Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr ermittelt.
Gesetzliche Grundlagen
Liegenschaftsbewertungs-gesetz (LBG)
Das Liegenschaftsbewertungsgesetz muss zwingend in gerichtlichen Verfahren und in Verwaltungsverfahren mit sukzessiver gerichtlicher Kompetenz, wie z.B. im Enteignungsverfahren, angewendet werden. Bei Liegenschaftsbewertungen außerhalb dieser Bereiche muss das LBG nicht zwingend angewendet werden. Der sachliche Geltungsbereich schließt die Bewertung von Liegenschaften, Liegenschaftsteilen und Superädifikaten sowie damit verbundene Rechte und Lasten ein. Der Bewertungsanlass hat außer Betracht zu bleiben.
ÖNORM B 1802 Liegenschaftsbewertung
Die ÖNORM B 1802 stellt neben dem Liegenschaftsbewertungsgesetz eine wichtige Basis für die Qualitätsverbesserung von Liegenschaftsbewertungen dar. Für Sachverständige spielt sie eine große Rolle im Hinblick auf die Haftung. Die Norm dient auch der besseren Nachvollziehbarkeit eines Gutachtens.
Die ÖNORM B 1802 beinhaltet Begriffsbestimmungen, allgemeine Grundlagen, Einflussfaktoren der Wertermittlung, Wertermittlungsverfahren, Flächen und Rauminhalte, Bezugsnormen und Rechtsvorschriften. Sie erstreckt sich lediglich auf die Grundlagenermittlung zur Feststellung des Verkehrswerts, stellt jedoch keine Anleitung dar, wie aus den Ergebnissen der Wertermittlungsmethoden der Verkehrswert abgeleitet werden kann.
ÖNORM B 1802-2 DCF
Die ÖNORM B 1802-2 dient Bewertern als Unterstützung bei der Handhabung des Discounted-Cash-Flow-Verfahrens (DCF). Dieses Verfahren wird vor allem bei der Bewertung von Liegenschaftsinvestments angewendet. Es handelt sich um ein weltweit anerkanntes ertragsorientiertes Verfahren.
ÖNORM B 1802-3 Residualwertverfahren
Die ÖNORM B 1802-3 behandelt in detaillierter Form das Residualwertverfahren. Dabei handelt es sich um eine international anerkannte Methode, die für die Marktwertermittlung und für die Wirtschaftlichkeitsanalyse von Liegenschaften herangezogen wird.
Von wem werden Liegenschaftsbewertungen durchgeführt?
In Gerichtsverfahren ausschließlich von allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für Immobilien-Bewertungen.
SIE HABEN FRAGEN?
WIR SIND GERNE FÜR SIE DA:
+ 43 (0) 664 510 27 70
hi@hitthaler-immobilien.at